Estas son las nuevas reglas del alquiler en CDMX
La CDMX ha sido testigo de una crisis habitacional silenciosa, impulsada por la gentrificación y el auge del alquiler turístico.
Miles de inquilinos, obligados a abandonar colonias como la Roma, Condesa o Juárez, expusieron un vacío legal que permitía a los arrendadores aplicar incrementos excesivos.
La regulación anterior resultaba ineficaz: aunque el Código Civil estipulaba un tope, la norma era fácil de eludir al optar el propietario por no renovar y exigir un contrato nuevo con un precio disparado.
Ante el creciente desplazamiento social, el Gobierno capitalino ha impulsado una profunda transformación al marco normativo para blindar el derecho a la vivienda y poner un límite claro a la especulación.
¿Cuál fue el verdadero "vacío legal" que detonó la crisis de precios en las rentas de CDMX?
El problema no radicaba en la ausencia total de ley, sino en que la normativa previa era endeble e insuficiente ante la presión del mercado.
El Código Civil para el Distrito Federal permitía un aumento anual de hasta el 10% en la renta durante la renovación. Sin embargo, este tope era fácilmente eludido por la dinámica inmobiliaria.
Los propietarios, buscando maximizar ganancias ante el boom turístico, simplemente se negaban a renovar el contrato (donde aplicaba el límite) y exigían uno nuevo con aumentos arbitrarios.
Esta práctica consolidó un estado de indefensión para el inquilino. En colonias centrales, se documentaron incrementos de renta del 30% hasta más del 200% al finalizar los contratos.
El otro factor agravante fue el auge de Airbnb: se estima que existen más de 26 mil unidades de alquiler temporal en la CDMX, reduciendo drásticamente la oferta de vivienda para los residentes locales.
Todo esto contribuyendo a un aumento de hasta el 30% en las rentas de las zonas de mayor concentración, como Roma y Condesa. El vacío legal permitía que la ley civil quedara totalmente rebasada por la especulación del mercado.
¿Cómo se reformó la ley y qué datos concretos protegen las rentas e inquilinos en CDMX?
La respuesta del Gobierno de la CDMX fue la reforma a los artículos del Código Civil para el Distrito Federal y a la Ley de Vivienda, publicadas alrededor de agosto de 2024.
Estos cambios buscan asegurar la estabilidad económica de los arrendatarios: El cambio más significativo se estableció en el Artículo 2448 D del Código Civil, que regula el incremento anual en las renovaciones de contratos de vivienda.
La ley ahora dicta que el aumento anual de la renta no podrá ser mayor a la inflación (Índice Nacional de Precios al Consumidor - INPC) reportada por el Banco de México en el año anterior.
Esta restricción es obligatoria para los contratos de casa habitación que se renueven con el mismo inquilino, asegurando que el incremento no sea arbitrario y que esté ligado a la realidad económica del país.
Además del tope, se implementó el Registro Obligatorio de Contratos (Artículo 2448 F) con un objetivo de transparencia.
Los arrendadores tienen la obligación de registrar todos los contratos de arrendamiento de vivienda en una plataforma digital oficial del Gobierno capitalino.
La ley estableció un plazo no mayor a 30 días para el registro de nuevos contratos y de 90 días para los ya vigentes, permitiendo a la autoridad contar con un padrón real de precios y detectar de manera efectiva las prácticas especulativas que violen el nuevo tope inflacionario.
¿Qué estrategias complementarias se están implementando contra la especulación?
Las reformas al Código Civil son parte de una estrategia más amplia, el llamado "Bando 1", que incluye pilares de defensa y regulación complementaria:
- Creación de la Defensoría de Derechos Inquilinarios: Se ha anunciado la creación de este nuevo organismo público. Su misión principal es ofrecer apoyo legal, mediación y defensa gratuita a los arrendatarios que enfrenten abusos o desalojos arbitrarios, proveyendo un mecanismo institucional que antes no existía.
- Plataformas Turísticas (El Mayor Reto): El Congreso aprobó reformas a la Ley de Turismo para obligar al registro de anfitriones y limitar la renta temporal al 50% de las noches al año. Sin embargo, la implementación de esta norma crucial para regular la oferta de vivienda está atorada en los tribunales debido a los amparos interpuestos por plataformas y grandes operadores, ralentizando la aplicación de sanciones y el control efectivo.
- Ley de Rentas Justas (El Futuro): El gobierno ha adelantado que presentará una iniciativa de Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles. Este proyecto busca ir más allá del tope a la renovación al establecer parámetros objetivos para fijar los precios iniciales de alquiler, enfocándose especialmente en las colonias de alta especulación para restaurar la accesibilidad.
¿Cuáles son los desafíos en la implementación y la perspectiva del propietario?
Aunque las reformas han sido celebradas por los colectivos de inquilinos, la aplicación efectiva de las medidas enfrenta desafíos significativos y genera preocupaciones en el sector inmobiliario:
- Riesgo de Desincentivo: Existe la preocupación de que una regulación estricta desincentive a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado de renta a largo plazo, contrayendo aún más la oferta y elevando los precios de los inmuebles que sí eviten la fiscalización. La ley busca contrarrestar esto ofreciendo beneficios fiscales y administrativos a quienes sí ofrezcan contratos multianuales y precios regulados.
- Garantía de Sanciones: El éxito de la reforma depende de que el gobierno implemente sanciones efectivas para quienes no registren sus contratos o apliquen aumentos superiores a la inflación. Hasta ahora, el proceso de registro ha sido gradual, y el mecanismo de fiscalización total aún se está consolidando.
- El Precio Inicial: La ley no regula el precio inicial del contrato con un nuevo inquilino, solo su renovación. Esto significa que si un propietario decide aumentar drásticamente el precio al final del contrato y consigue un nuevo arrendatario, el inquilino saliente queda desplazado y el precio ya se consolidó en el mercado, manteniendo la presión alcista. La futura Ley de Rentas Justas es la que buscará atajar este punto.
El nuevo marco legal es un intento ambicioso por transformar el mercado de renta de vivienda en la capital.
Si bien el tope inflacionario ya es un derecho exigible, el éxito a largo plazo dependerá de la efectiva aplicación de las sanciones y de superar los obstáculos legales que frenan la regulación del alquiler de corta estancia.
